史上首轮“限卖”政策来了 房价真的要跌了?

要说当下是史上楼市最严调控期，也不为过。去年9月份至今，超过45个城市出台了140余次的房地产调控政策。限贷、限购、认房认贷又认离……政策这么严，但人们却倍感焦虑，仿佛“再不上车就来不及了”。最近，政策又变了，这回限卖了！买了房子，需要在取得不动产权证满2-3年后才能出让，这在历史上可以说绝无仅有。这时，投资者傻眼了，买房者纠结了。

首批14城“限卖”

4月13日，成都发布房地产调控新政，明确在市内住房限购区域内新购买的住房须取得不动产权证满3年后方可转让。

据统计，今年3月以来，全国已有14个城市发布住房“限卖”政策，严厉打击短期炒房客。

梳理14城相关政策发现：杭州“限卖”的对象明确仅为企业；保定白沟新城、启东等城市“限卖”政策限制的是非本地户籍居民(家庭)；常州、扬州、厦门、长乐、青岛、广州、珠海、惠州、东莞等城则面向的是全部住房交易对象；福州、成都则对交易住房所在区域进行了限制。在“限卖”年限上，保定白沟新城定为“五年”，时间最长。

“限卖”背后，是楼市当前出现的由投资需求引发的快速升温，以及由此带来的供需失衡的现状。

中原地产首席分析师张大伟认为，“限卖”正成为当前各地楼市调控的新思路，也成为这轮从3月开始的全国多城市调控新的特点。预计未来还有更多的城市将执行落地这一新调控措施。执行“限卖”的是部分热点城市，一定年限的限制转让，可以有效地降低投机行为。楼市调控在继续，但今年调控多了很多创新名词、创新措施，很多政策都颠覆了过去的游戏规则。

楼市调控三点新特征

自2016年9月30日以来，全国已经有超过45个城市出台了各种房地产调控政策，累计140余次。

张大伟认为，当下楼市调控的主要特征有以下三点：

一是大城市圈全面封堵，比如北京及雄安新区周围全面限购。过去限购以一二线城市为主，当下有很多三四线城市也加入限购范畴。在过去一年多，全国包括京津冀、长三角、珠三角及周围区域，因为价格绝对值较低，各种利好因素集中，导致投资需求旺盛，在过去一年多房价上涨了一倍多。因此这些地方也开始限购。

二是历史首次开始系列城市限制持有年限，“T+N年”限制持有年限。包括厦门、福州、广州、珠海等十多个城市均出台了新购房必须持有一定年限后才可以转让的政策。这些政策将严厉打击短期游资炒作行为。

三是一、二线城市基本全面恢复了认房又认贷的信贷政策。从政策预期看，本轮房价调控全面再升级，遇涨即调。而且与往年调控不一样的是，本轮以北京为代表的城市调控力度刷新了历史纪录，多轮调控政策轮番出台可以说全方位封堵了任何炒房的可能性。从后期市场发展看，预计还有更多的城市会加入调控行列。

房价走向何去何从

新一轮调控后，房价走向会是怎样的呢？

经济学家郭士英认为，如果说“限购”是迫不得已的话，那么“限卖”就离市场化更远了，这是要在回撤货币流动性的同时，降低房产本身的流动性，已经有点“冻结”房地产市场的味道了。如果这么下去，房地产市场的跌势会加快加大。

郭士英称，给房价刹车，这次的力度非常大，后期还要看货币政策的力度，预计持续的信用收缩给市场带来的感受将会是“拔凉拔凉”的。虽然市场的降温有一个过程，但其实很多炒房人已经被套牢在高位、无法出手了，只是我们还没有看到报道和数据出来。

，思考房价的问题，关键在于掌握三个维度的逻辑：

一是政策的维度。中国房地产市场周期受制于政策周期的影响，房价的表现也受制于政策的变化，在政策一松一紧之间，房价都会出现剧烈的反弹。政策如果动真格，每次都是见效的。

二是供需的维度。供需规律是决定中国房地产市场长期趋势的最基本逻辑。经过近20年的发展，住宅市场供需基本平衡，但因为中国大城市与其他城市之间的资源鸿沟，必然出现中小城市供应过度而大城市供应长期不足的矛盾。库存不是中国房地产的真问题，真问题是资源错配，是土地制度和城市发展的大方向违背城镇化的基本规律，从而导致出现人为的短缺。

三是价格的逻辑。房价的绝对值已经很高，这是不争的事实。现在北京房价均价过了6万，如果按照人均收入，房价中位数，房价收入比，租售比等一系列的指标看，目前的房价不仅绝对值处于高位，而且按照很多指标来权衡，泡沫化程度已经很高。

当房地产政策的目标从抑制房价过快上涨过渡到防止房地产泡沫风险的时候，短期出现降温是必然的，在限购限贷等政策的影响下，一些热点城市价格出现调整也是大概率。

环京地区仍存楼市交易“潜规则”

伴随着雄安新区、京津冀协同发展、非首都功能疏解、北京新机场建设等利好政策，受溢出效应影响，环京区域成为投资热土。

记者日前在涿州、三河、固安等环京地区采访了解到，环京各地限购政策颁布前，大量投资需求集中涌现，房价翻番上涨。为抑制“虚火”的楼市，、不是用来炒的”定位，环京地区纷纷出台限购政策。限购以来，区域成交量有所下滑，房价涨幅有所收窄，一定程度上抑制了投资者“炒房”空间。但记者采访中发现，部分楼盘销售价格高于备案价，加价、捆绑车位售房等交易“潜规则”仍存。

记者采访发现，虽然环京地区纷纷出台限购政策，，但部分楼盘成交价高于备案价格、开发商捆绑销售、热炒利好概念等“潜规则”仍时有发生。

一是部分楼盘成交价高于备案价格。环京地区新房预售备案实行“一房一价”，政府对房价的增长有一定限制。但记者采访发现，环京地区一些商品房市场价格比政府备案价高出不少。如记者在环京某县采访的一商品房政府备案价为1.1万元，但现在市场价格约1.8万元。

2016年，廊坊市在三河、香河、大厂和固安推出“廊九条”调控政策，要求所有新建商品房销售严格执行备案制度，每6个月房价涨幅不得超过10%。但这一调控政策并没有让快速上涨的房价刹车，相反，在二手房价格上涨推动下，二手房与商品房备案价倒挂日渐扩大。

二是为规避备案价格，加价、绑定销售等变通手法较普遍。多位置业顾问说，目前环京地区对商品房预售价格管控非常严格，预售价格涨幅超过一定比例便不予审批，开发商只能加价销售。多出来的这一部分“溢价”，归开发商，有的楼盘则以捆绑精装修和车库的方式变相加价，便于过审。

一位中介就告诉记者，他常年在固安、永清等地售房，环京地区绑定车位售房普遍，车位不能贷款，需在首付时一起支付，“由于车位价格上涨，导致项目整体价格有所上涨，签订合同时，一份正式合同，还有一份车库合同用来涵盖加价的部分。”

中原地产首席分析师张大伟说，环京地区市场行情在那里，不能单纯只要数字不涨，这是掩耳盗铃，这种数字上的不上涨没有参考意义。

三是区域利好遭过分炒作。河北环京地区多位住建部门干部表示，环京区域暴涨离不开炒作因素，协同发展的利好加上中介的炒作，催动了大批投资者和恐慌性刚需入市。

从廊坊北三县、固安，再到永清、涿州等地，投资客炒热一个区域再转移到另一个区域，直至如今环北京楼市房价足以与热点二线城市比肩，如燕郊二手房价格普遍达3万多，一些接近4万。记者在环京不同地区随机采访的10个人中，不管有房还是没房，都对环京未来楼市的走向普遍看好。

根据新华网、证券时报、经济参考报等综合整理

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